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直击税收真相
——股权方式买卖房地产真的节税吗？
作者：许义娜律师（注会/注税）13189013312
买卖公司名下的房地产，相信10000个人中有9999个都说要通过股权转让方式。我时不时都会接到这个问题的咨询，最近自己的一场税法讲座以及参加的另一场税法讲座，参加的律师们也是反复多人次提出这个问题。显然，买卖房产税收筹划为股权转让，几乎到了众所周知的地步，能节税能少交税——大家都讲滥了。
然而，这个税收筹划的真的那么兼大欢喜吗？真的有那么强大神奇节税效果吗？
今天，TOP税务律师带你直击真相，用数据说话。
①
看看买卖房地产和股权交易交哪些税
假设是发生在广州的两家公司之间。
【方案一】买卖房地产
A、出售房地产的公司，交6种税
|
序号 |
税种 |
计税依据 |
税率 |
|
1 |
企业所得税 |
收入—成本 |
25% |
|
2 |
增值税
（简易征收） |
收入 |
5% |
|
增值税
（一般征收） |
增值额 |
11% | |
|
3 |
城市维护建设税 |
增值税税额 |
7% |
|
4 |
教育附加 |
增值税税额 |
3%+2% |
|
5 |
土地增值税 |
增值额 |
30%、40%、40%、50% |
|
6 |
印花税 |
转让价（收入） |
万分之五 |
注：2016年5月1日起，流转税不征营业税而征增值税
B、购入房地产的公司，交2种税
|
序号 |
税种 |
计税依据 |
税率 |
|
1 |
契税 |
转让价（购入价） |
3% |
|
2 |
印花税 |
转让价 |
万分之五 |
【方案二】转让股权
A、转让方，交2种税
|
序号 |
税种 |
计税依据 |
税率 |
|
1 |
企业所得税
（法人股东） |
收入—成本 |
25% |
|
个人所得税
（个人股东） |
20% | ||
|
2 |
印花税 |
转让价（收入） |
万分之五 |
B、受让方，交1种税
|
序号 |
税种 |
计税依据 |
税率 |
|
1 |
印花税 |
转让价 |
万分之五 |
这么一对比，转让股权确实比直接买卖房地产方式少交税！
但这只是目前，仅仅是目前，别高兴的太早了，还有以后呢！
②
故 事 情 节
我们先设计好人物故事情节，然后再直击真相。
故事现在开始：
土豪公司是张土豪、张土豪的太太投资1亿元设立的，张土豪持股99%，张太持股1%，土豪公司用这1亿元买了一块地，啥也没干，现在这块地已经值10个亿。李大款李太投资10亿成立的大款公司，看中了土豪公司的这块地土，大款公司和土豪公司谈判买地。张土豪知道直接卖地要交很多税，就提出土地买卖要筹划为股权买卖，将土豪公司卖给李大款。为规避100%股权转让视同转让土地交土地增值税的国税函[2000]687号，设计为先转张土豪的99%股权给李大款，过一段时间再转张太的1%股权给李太，全部股权转让价格一起谈，就是地块的市价10亿。
李大款该不该同意呢？请看TOP税务律师的分析：
③
大款公司直接花10亿向土豪公司买地
A、先看看张土豪
土豪公司交税6.3891亿（张土豪的），真的好肉痛！
|
序号 |
税种 |
计税依据 |
税率 |
|
税额 |
|
1 |
企业所得税 |
348,121,622 |
25% |
|
87,030,405 |
|
2 |
增值税 （一般征收） |
810,810,811 |
11% |
|
89,189,189 |
|
3 |
城市维护建设税 |
89,189,189 |
7% |
|
6,243,243 |
|
4 |
教育附加 |
89,189,189 |
5% |
|
4,459,459 |
|
5 |
土地增值税 |
810,810,811 |
60% |
35% |
451,486,486 |
|
6 |
印花税 |
1,000,000,000 |
0.0005 |
|
500,000 |
|
|
合 计 |
|
|
|
638,908,784 |
注：不含税价＝含税价÷1.11
张土豪从公司拿回钱享福了，再交税0.5222亿。
|
序号 |
税种 |
计税依据 |
税率 |
税额 |
|
1 |
个人所得税 |
261,091,216 |
20% |
52,218,243 |
B、再看看李大款
大款公司交税0.305亿（公司是李大款的）
|
序号 |
税种 |
计税依据 |
税率 |
税额 |
|
1 |
契税 |
1,000,000,000 |
3% |
30,000,000 |
|
2 |
印花税 |
1,000,000,000 |
0.0005 |
500,000 |
|
|
合 计 |
|
|
30,500,000 |
假如N年后，土地涨到15亿了，大款公司转让出去。
大款公司交税2.6073亿。
|
序号 |
税种 |
计税依据 |
税率 |
|
税额 |
|
1 |
企业所得税 |
278,369,369 |
25% |
|
69,592,342 |
|
2 |
增值税 （一般征收） |
450,450,450 |
11% |
|
49,549,550 |
|
3 |
城市维护建设税 |
49,549,550 |
7% |
|
3,468,468 |
|
4 |
教育附加 |
49,549,550 |
5% |
|
2,477,477 |
|
5 |
土地增值税 |
450,450,450 |
30% |
0% |
135,135,135 |
|
6 |
印花税 |
1,500,000,000 |
0.0005 |
|
500,000 |
|
|
合 计 |
|
|
|
260,722,973 |
李大款回收投资装入自己腰包，交税0.4633亿。
|
序号 |
税种 |
计税依据 |
税率 |
税额 |
|
1 |
个人所得税 |
208,777,027 |
20% |
41,755,405 |
结论【直接交易房地产】：
张土豪为国家光荣纳税6.9113亿（6.3891＋0.5222），好样的，表扬！自己赚了2.0887亿（10－1－6.9113），投资净收益率为208.87%，2倍多。
李大款为国家光荣纳税3.3298亿（0.305＋2.6072＋0.4176），自己赚了1.6702亿（15－10－3.3298），投资净收益率为16.7%。
④
如果以交易股权形式
李大款花10亿购买土豪公司股权
A、先看张土豪
张土豪交税1.805亿，和不筹划相比少了5.1063亿，幸福满满的！人生赢家！
|
序号 |
税种 |
计税依据 |
税率 |
税额 |
|
1 |
个人所得税 |
900,000,000 |
20% |
180,000,000 |
|
2 |
印花税 |
1,000,000,000 |
0.0005 |
500,000 |
|
|
合计 |
|
|
180,500,000 |
B、再看李大款
李大款交税50万，嘻嘻！利人又利己，张土豪筹划的不错不错！
|
序号 |
税种 |
计税依据 |
税率 |
税额 |
|
1 |
印花税 |
1,000,000,000 |
0.0005 |
500,000 |
但TOP律师要告诉李大款，他以后就要悲催了，他现在是为张土豪接盘，是一位妥妥的接盘侠。
我们接着看下去。
N年后，假如土地涨了5亿，市价15亿了，李大款也想收回投资回家过幸福生活了。但是此刻，李大款一定是内心狂乱、欲哭无泪。
N年后土豪公司交税10.0811亿。
|
序号 |
税种 |
计税依据 |
税率 |
|
税额 |
|
1 |
企业所得税 |
521,855,856 |
25% |
|
130,463,964 |
|
2 |
增值税 （一般征收） |
1,261,261,261 |
11% |
|
138,738,739 |
|
3 |
城市维护建设税 |
138,738,739 |
7% |
|
9,711,712 |
|
4 |
教育附加 |
138,738,739 |
5% |
|
6,936,937 |
|
5 |
土地增值税 |
1,261,261,261 |
60% |
35% |
721,756,757 |
|
6 |
印花税 |
1,500,000,000 |
0.0005 |
|
500,000 |
|
|
合 计 |
|
|
|
1,008,108,108 |
大家看清楚哟，土豪公司现在可是李大款的，土豪公司交，那还不就是李大款交。
李大款收回投资放到自己的荷包，再交税0.7829亿
|
序号 |
税种 |
计税依据 |
税率 |
税额 |
|
1 |
个人所得税 |
391,391,892 |
20% |
78,278,378 |
结论【以股权方式交易房地产】：
张土豪为国家光荣纳税1.805亿，自己赚了7.195亿（10－1－1.805），投资净收益率为719.5%，7倍多。
李大款为国家光荣纳税10.8689亿（0.005＋10.0811＋0.7829），自己赚了负的、不是正的6.8689亿（15－1－10.8689－10），天呀！李大款亏了6.8689亿。
⑤
李大款为什么会亏？
TOP税务律师告诉大家，原因就是：张土豪节约的税负转移到了李大款身上，而且由于增值额增加效应更是放大了转移的企业所得税、增值税、土地增值税。
股权转让和土地转让相比，股权转让不征流转税，同时由于土地使用权没有发生权属转移仍然土豪公司名下，因此也不征土地增值税，因此，以股权转让方式转让土地，张土豪们确实是可以节约流转税、土地增值税的。
但是，股权交易中土豪公司是标的，本身无取得收入不交税，故土豪公司名下土地的取得成本仍然还是账面上的原始取得成本，比如本案，李大款的10亿是给了张土豪，和土豪公司没有半毛钱关系，土豪公司的土地成本还是1亿而不是10亿。N年后土豪公司（已经是李大款的了）出售土地，企业所得税、增值税、土地增值税的扣除成本仍然是1亿，而不是10亿。
可见，股权转让时的不征，实质上是递延到将来房地产转让时再一并征收。由于土豪公司属于李大款的了，因此递延的税款实际上是李大款承担，李大款为张土豪接盘。
这里提一提，营改增之前，土地交易的流转税是营业税，改变为股权交易确实可以节约营业税，且营业税没有递延的后遗问题，但营改增后，土地交易的流转税是增值税了，如上说明的原因，增值税就有递延的后遗问题，到将来出售土地时一并缴纳，递延的税款实际上又是由李大款承担了。
⑥
税 务 真 相
以股权交易形式实现土地买卖的税务筹划
1、税款递延
税款并没有减少，股权交易当时节约的增值税（还有依附于增值税的城维税、教育附加）、土地增值税都递延到今后出售土地时一并缴纳；
2、递延的税款增加
土地增值税实行30%、40%、50%、60%四级税率，由于后期的增值比例一定不会小于前期的增值比例，因此递延的土地增值税税额可能相等也可能是增加。增值的增加效应，也会加大递延的增值税税额。
3、纳税主体转移
税款从原股东转嫁给新股东，或者说原股东节省的税款将来由新股东承担。
⑦
忠 告
1、如果后一手的李大款同意张土豪的税收筹划。TOP税务律师只得说，李大款钱多人傻，张土豪太喜欢你了！
2、如果张土豪提出不要10亿，只要8亿，掰一下手指头都知道了，李大款要是同意，还是钱多人傻，张土豪还是太喜欢你了！
3、如果张土豪目的是为了节约资金占用成本（税款递延相当于免息贷款），张土豪答应承担全部的递延的税款，建议李大款还是得想想，N年后张土豪能否兑现承诺，能以什么保证兑现，如果仅仅是张土豪的人格魅力，李大款要是同意，那就很天真很傻，张土豪还是灰常喜欢你！
4、当然，如果李大款接手后的土豪公司永远不出售土地，一直传承下去直至地老天荒，那么税款也就递延到地老天荒。
5、当然，李大款还有一个办法，也找一个好像当年自己一样的接盘侠，也来个股权方式转让土地的税收筹划。至于李大款能否幸运的在茫茫人海中找到那个心仪的“她”，只有天知道了。（许义娜律师 13189013312 于广州20170629）
许义娜律师 专业专注 责任力量 13189013312
税务律师（注会、注税）
中国法学会财税法学研究会理事
广东省律协经济犯罪辩护专业委员会委员
广州市律协财税专业委员会委员
北京市盈科（广州）律师事务所合伙人
【专注领域】
企业税务法律风险防范、重大交易税务规划，税务争议解决、税务行政复议/行政诉讼，海关争议解决、海关行政复议/行政诉讼，税务犯罪辩护、走私犯罪辩护，经济犯罪辩护、税务人员渎职犯罪辩护，重大疑难民商行诉讼。
融合法律与财税，专业专注力量，以跨界法律思维复合视角，为客户提供技术化精细化的专业复合型法律服务。
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